Важное изменение с 1 января 2026 года: при проверке расходов и доходов больше не принимаются оценки строительства домов от оценщиков-ИП
С 01.01.2026 года вступает в силу очередное ужесточение правил в сфере контроля соответствия расходов и доходов физических лиц (ст. 73-1 Налогового кодекса РБ). Теперь, если вы построили дом собственными силами (без подрядчика или застройщика) и хотите оспорить рассчитанную налоговым органом стоимость строительства, представить можно будет только заключение о рыночной стоимости от юридического лица, имеющего право на оценочную деятельность. Отчеты от индивидуальных предпринимателей-оценщиков больше не будут приниматься.
Это касается именно случаев, когда физлицо пытается обосновать реальные (обычно меньшие) затраты на строительство, чтобы снизить сумму превышения расходов над доходами.
Оспаривание «особой» стоимости строительства домов по пп. 14.5 ст. 73-1 НК РБ: что меняется с 1 января 2026 года
При проверке соответствия расходов и доходов физлиц стоимость домов, построенных собственными силами (без подрядчиков и застройщиков), определяется по специальным правилам подпунктов 14.5 ст. 73-1 НК РБ. Эта рассчитанная налоговым органом «особая» стоимость часто оказывается значительно выше реальных затрат на строительство и включается в общую сумму расходов.
Ранее (до 2026 года) плательщик мог оспорить эту завышенную сумму, предоставив отчет о рыночной стоимости дома (в ценах года принятия в эксплуатацию). Такой отчет могли подготовить как юридические лица, так и оценщики-индивидуальные предпринимательи.
С 1 января 2026 года это правило ужесточается:
— Принимать будут только заключения о рыночной стоимости, выданные юридическими лицами, имеющими право на оценочную деятельность.
— Отчеты от оценщиков-ИП больше не будут приниматься в рамках проверки по ст. 73-1 НК.
Причина изменения, скорее всего, чисто техническая: с 01.01.2026 года для индивидуальных предпринимателей исключены из перечня разрешенных видов деятельности следующие позиции ОКЭД:
— 68311 — оценка недвижимого имущества (кроме связанной со страхованием);
— 74901 — прочая оценочная деятельность (кроме недвижимости и страхования).
Таким образом, ИП просто потеряют право официально проводить такие оценки, и их отчеты автоматически перестанут иметь юридическую силу при оспаривании стоимости строительства в налоговых проверках.
Вывод: если вы планируете оспорить рассчитанную налоговым органом стоимость дома, построенного собственными силами, и хотите использовать рыночную оценку — делайте это до конца 2025 года (пока еще принимают отчеты от ИП) или заказывайте оценку исключительно у юридического лица. С 2026 года второго варианта уже не будет.